Как рассчитать аренду офиса за м2 в месяц

Месячный платёж считается по формуле: площадь в квадратных метрах × ставка за 1 м² в месяц. Например, блок 360 м² по ставке 20 300 ₸/м² обойдётся в 7 308 000 ₸ в месяц. Дальше к этой сумме прибавляют или, наоборот, уже включают в неё эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, паркинг и НДС — в зависимости от того, брутто-ставка перед вами или нетто.

Формула и разбор на конкретных цифрах

Считать проще всего от арендопригодной площади блока, которая прописана в договоре. Разброс ставок внутри одного здания — нормальная практика: цена зависит от этажа, размера блока, состояния отделки и срока договора.

• 360 м², 7-й этаж из 10, ставка 20 300 ₸/м² → 7 308 000 ₸/мес.
• 600 м², 3-й этаж из 10, ставка 20 300 ₸/м² → 12 180 000 ₸/мес.
• 1 134 м², ставка 14 760 ₸/м² → 16 737 840 ₸/мес.

Третий пример показывает логику опта: блок больше втрое, а ставка ниже почти на 5 500 ₸ за метр. Крупные площади арендодатели чаще отдают дешевле в пересчёте на метр — заполнять этаж целиком одним арендатором выгоднее, чем нарезать его на пять блоков. Но правило работает не всегда: если в здании остался единственный крупный блок с готовым ремонтом, скидки может не быть вовсе.

Годовой бюджет получают умножением месячного платежа на 12, однако проверьте пункт об индексации: ставку нередко пересматривают раз в год на процент инфляции или на фиксированные 5–7 % (ориентировочный диапазон, конкретика — в договоре).

Что ещё влияет на итоговую сумму, кроме площади

Заявленная ставка редко равна тому, что вы реально платите. Разбирайте её по составляющим.

• Эксплуатационные расходы (OPEX) — уборка мест общего пользования, охрана, обслуживание инженерии. Иногда сидят внутри ставки, иногда идут отдельной строкой.
• Коэффициент потерь — соотношение арендопригодной и общей площади. В бизнес-центре с общей площадью 22 000 кв.м и арендопригодной 18 000 кв.м на лифтовые холлы, лестницы и техпомещения приходится около 4 000 кв.м; часть этих затрат распределяется между арендаторами.
• Паркинг — считается отдельно, за машино-место. Подземный паркинг в центре города обычно тарифицируется помесячно за каждое место.
• Обеспечительный платёж — как правило, один-два месяца аренды, возвращается при выезде.
• Класс здания и год постройки. Объект класса B 2008 года постройки на 10 этажей при прочих равных дешевле нового класса A в том же районе.

Ставки по этажам и блокам обычно публикуют сами бизнес-центры — так, у столичного делового комплекса бц толе би цена указана отдельно для каждого доступного блока. Подробнее можно узнать на сайте.

Как проверить, что метры считают честно

Полезная площадь и площадь по договору — разные вещи. Перед подписанием запросите поэтажный план с экспликацией и сверьте цифры с техпаспортом.

• Уточните высоту потолков: при 3–3,5 м допустима плотная посадка open space без ощущения тесноты, при 2,5 м те же метры работают хуже.
• Пересчитайте рабочие места: на сотрудника в открытом пространстве закладывают порядка 6–8 м² с учётом переговорных и кухни (ориентир, зависит от планировки).
• Сравнивайте объекты не по ставке, а по стоимости одного рабочего места в месяц — колонны, глухие коридоры и нестандартная геометрия съедают до пятой части площади.
• Спросите, входит ли в ставку кондиционирование в нерабочие часы: переработка систем вентиляции часто оплачивается по счётчику.

Начните с простого умножения площади на ставку, затем добавьте OPEX, паркинг и налоги — расхождение с первоначальной цифрой иногда доходит до 20–30 %. Считайте стоимость метра и стоимость рабочего места параллельно: дешёвая ставка при неудачной планировке нередко оказывается дороже. И зафиксируйте в договоре порядок индексации, иначе бюджет второго года аренды окажется сюрпризом.