Анализ сдачи в аренду студентам домовладельцев Великобритании

Рынок аренды студенческого жилья является нишевым рынком для арендодателей, но он может быть очень полезным, если арендодатель понимает это правильно, но в то же время он очень легкий и дорогой, если арендодатели ошибаются.

Домовладельцы годами давали учащимся возможность учиться вне дома. Первоначально рынок был относительно небольшим и был сосредоточен в небольшом количестве университетских городов. Тем не менее, рост числа высших учебных заведений с 70-х и 80-х годов, а теперь и с стремлением правительства обеспечить к 2010 году 50% лиц в возрасте от 18 до 30 лет в высшем образовании означает, что спрос на жилье значительно вырос за последние 30 лет.

В результате во многих городах возникла «кустарная индустрия» студенческих домовладельцев. Многие родители помогали учащимся в удовлетворении их потребностей в жилье, финансируя покупку единственного инвестиционного имущества, которое они могли выпустить, пока их сын или дочь закончили свое образование. Таким образом, они гарантируют, что у них есть жилье, достойное для жизни, при этом избегая выплаты мертвых денег в аренду и потенциально обеспечивая хорошие долгосрочные инвестиции в недвижимость.

Спрос на студенческое жилье

Данные Национального статистического управления показывают, что начальный уровень участия в высшем образовании составлял 40% среди детей в возрасте от 17 до 30 лет в 2006/2007 году по сравнению с 43%, достигнутыми в 05/06, но все еще не достиг целевого показателя правительства в 50%.

По данным Knight Frank, число студентов в Великобритании постоянно росло в течение последних 10 лет. Общее число студентов выросло с 1,8 млн. В 1997 году до 2,5 млн. В 2007 году. Сэвиллс ожидает, что к 2014 году эта цифра достигнет 3 млн. Студентов, обучающихся как на дневном, так и на дневном отделении. Основной причиной роста является внутренний спрос студентов в Великобритании. Наблюдается тенденция к увеличению числа иностранных студентов: доля иностранных студентов в университетах Великобритании выросла на 67% за последнее десятилетие. Исследования Knight Frank показывают, что в 1997 году они составляли 11% (иностранные студенты) и 21% (аспиранты) от всех студентов; к 2007 году эти показатели увеличились до 15% и 24% соответственно. И иностранные студенты, и аспиранты чаще выбирают специально построенное частное жилье для студентов, чем общие дома. Ожидается, что число иностранных студентов вырастет с 15% всех студентов в 2008 году до 21% к 2018 году.

Ток питания

По оценкам исследования Savills, существуют:

* 459 000 студенческих кроватей в общежитиях

* 680 000 студентов дневной формы обучения в домах с несколькими профессиями (ОПЗ)

* 259 000 студентов дневного отделения живут дома со своими родителями

Число учащихся, живущих дома с родителями, возросло с 13% в 1996/97 году до 19% в 2005/06 году. Число студентов дневного отделения, живущих в ОПЗ, возросло с 37% до 46%, в основном из-за того, что число студентов не соответствует количеству мест для студентов, предусмотренных в специально построенных студенческих общежитиях.

Как общая тенденция, предложение жилья частными арендодателями в последние пару лет снижается. Это частично относится к правилам лицензирования ОПЗ, принятым в 2006 году, а также в результате увеличения числа частных залов. В 2005 году на этот тип жилья приходилось около 7% всех спальных мест, а в 2007 году эта цифра выросла до 10%. Расширение частного жилья частично объясняется растущим спросом со стороны аспирантов и иностранных студентов, которые могут позволить себе более высокую арендную плату и требуют более высокого уровня проживания.

Будущее предложение студенческого жилья

Анализ данных приложения планирования показывает, что на конец 2006 года в конвейере планирования находится приблизительно 78 000 потенциальных мест для студентов. 26% находятся на стадии подачи заявления, 42% ожидают полного согласия на планирование, а остальные 32% имеют согласие на планирование и в разработке.

Уровни аренды студенческого жилья

Исследования, проведенные Savills, показывают, что уровень арендной платы студентов за последние 20 лет продолжал расти. Их мнение таково:

«Это подразумевает значительные преимущества в производительности по сравнению как с обычными жилыми помещениями, так и с коммерческим рынком, где циклические спады привели к периодам отрицательного роста доходов».

Однако они выразили некоторые слова предостережения.

«Повышение уровня предложения может также сдерживать рост арендной платы, что говорит о том, что местоположение и близость к университетам будут ключевым определяющим фактором».

За последние 4 года, согласно исследованиям, проведенным для студентов, средний уровень арендной платы вырос на 17% с 52,44 до 62,48 фунтов стерлингов.

Как и следовало ожидать, большие различия в уровнях арендной платы по всей стране.

Лондон и юг самые дорогие; Честер, Эксетер и Лафборо являются самыми популярными, согласно последнему исследованию размещенияforstudents.com (8 мая)

Средняя недельная арендная плата студентов в Великобритании в настоящее время составляет 61,48 фунтов стерлингов, что на 1,5% выше, чем в прошлом году, согласно статистике, основанной на более чем 44 000 объектов недвижимости в 76 городах Великобритании (см. Полную таблицу ниже). За последние 4 года средняя арендная плата студентов выросла на 17% с 52,44 фунтов стерлингов в 2004 году.

Лондон лидирует со средней еженедельной арендной платой в £ 102,85, что на 67% выше, чем в среднем по Великобритании. Кроме того, как правило, аренда студенческого жилья на юге страны обходится дороже. Мидлсекс, Кембридж, Гилдфорд, Суррей, Эксетер, Оксфорд и Брайтон — все на 20% или более дорого, чем британская норма. Два заметных исключения — это Шотландия и Ирландия. Сент-Эндрюс, возможно, благодаря посещаемости принца Уильяма, имеет среднюю арендную плату студентов в размере 82,29 фунтов стерлингов, что на 34% выше среднего показателя по Великобритании и является самым высоким в Шотландии. Эдинбург и Глазго также выше среднего, но только на 14% по сравнению со средней еженедельной арендной платой в 70,26 фунтов стерлингов и 70,08 фунтов стерлингов соответственно, впервые Эдинбург был выше, чем Глазго, так как исследование началось 5 лет назад.

Дублин был включен в первый раз. Это, очевидно, не часть Великобритании, но все еще популярен среди студентов отсюда; Арендные ставки уступают только Лондону — 87,68 фунтов в неделю, что на 43% выше среднего. Для сравнения, Белфаст может предложить недорогое жилье для студентов, при этом средняя недельная арендная плата составляет всего 51,79 фунтов стерлингов, что на 16% ниже, чем в остальной части Великобритании.

Некоторые традиционные английские университеты с красным кирпичом: Ливерпуль (50,52 фунта), Бирмингем (54,28 фунта), Манчестер (56,65 фунта) и Шеффилд (57,12 фунта) по-прежнему ниже средней еженедельной студенческой ренты (61,48 фунта). Однако другие, такие как Лидс (62,03 фунтов стерлингов), Ноттингем (61,60 фунтов стерлингов) и Ньюкасл (58,90 фунтов стерлингов) отражают свою популярность, увеличивая уровень арендной платы. Все три показали повышение арендной платы более чем в два раза по сравнению со средним показателем в Великобритании на 1,5% за последний год; Лидс вырос на 6,5%.

Самые выгодные места с точки зрения аренды жилья для студентов — это менее модные студенческие города, такие как Крю, Мидлсбро, Сток, Вулверхэмптон и Брэдфорд, где средняя недельная арендная плата составляет от 40 до 45 фунтов стерлингов.

Например, в Эксетере есть несколько «горячих точек», в которых средняя недельная арендная плата студентов составляет 77,54 фунта, что на 26% выше среднего и даже выше, чем в Оксфорде. Тем не менее пять лет назад средняя арендная плата студентов в городе составляла всего 58 фунтов, что на 34% меньше. Арендные ставки в Лафборо выросли на 28% за последние четыре года с 52 фунтов в неделю до 66,81 фунтов. Но реальная популярность в плане студенческой ренты — это Честер, где только за последний год арендная плата выросла на 14%, с 67,83 до 77,12 фунта, что уверенно входит в десятку лучших в Великобритании.

Неудивительно, что Лондон до сих пор остается самым дорогим городом, хотя арендные ставки в столице остаются стабильными. Однако, в сравнении, остальная часть Великобритании наверстывает упущенное. В 2004 году средняя арендная плата студентов в Лондоне была на 95% выше, чем в среднем по Великобритании — 53,44. В настоящее время недельная арендная плата студентов в столице составляет 102,85 фунтов стерлингов, что на 67% выше среднего уровня в 61,48 фунтов стерлингов.

Анализ арендной платы студентов в Великобритании, апрель 2008 г. (76 городов / 44 185 объектов недвижимости)

Индекс средней арендной платы за город (£) *

Лондон — 102,85 167

Дублин — 87,68 143

Middlesex — 83,97 137

Кембридж — 82,98 135

Гилдфорд — 82,37 134

Сент-Эндрюс — 82,29 134

Суррей — 81,15 132

Эксетер — 77,54 126

Честер — 77.12 125

Оксфорд — 74,71 122

Брайтон — 73,71 120

Кент — 72,24 117

Кентербери — 71,96 117

Эдинбург — 70,26 114

Глазго — 70,08 114

Борнмут — 69,11 112

Бристоль — 68,84 112

Уорик — 68,75 112

Истборн — 68,67 112

Баня — 68,29 111

Чичестер — 67.08 109

Дарем — 66,95 109

Чтение — 66,89 109

Лафборо — 66,81 109

Хэтфилд — 66,35 108

Донкастер — 66.04 107

Винчестер — 65,65 107

Колчестер — 64,67 105

Портсмут — 64,49 105

Плимут — 63,26 103

Корнуолл — 62,76 102

Лидс — 62,03 101

Ньюпорт — 61,68 100

Ноттингем — 61,60 100

Лимингтон Спа — 61,38 100

Йорк — 60,63 99

Вустер — 60,56 99

Лутон — 60,35 98

Линкольн — 60,23 98

Саутгемптон — 60,06 98

Ньюкасл — 58,90 96

Стаффорд — 58,43 95

Абердин — 58.22 95

Хаддерсфилд — 57,87 94

Девон — 57,52 94

Шеффилд — 57.12 93

Кардифф — 56,85 92

Нортгемптон — 56,76 92

Манчестер — 56,65 92

Гастингс — 56,59 92

Норвич — 56,44 92

Челтенхем — 56,34 92

Суонси — 55,99 91

Престон — 55,06 90

Лестер — 54,90 89

Данди — 54,82 89

Бирмингем — 54,28 88

Бангор — 53,36 87

Дерби — 51,89 84

Белфаст — 51,79 84

Ланкастер — 50,88 83

Ливерпуль — 50,52 82

Ковентри — 50,42 82

Болтон — 50,15 82

Солфорд — 49,73 81

Блэкпул — 49,34 80

Карлайл — 48,25 78

Стоктон — 47,38 77

Корпус — 47,11 77

Сандерленд — 46,70 76

Понтипридд — 46,36 75

Брэдфорд — 44,61 73

Вулверхэмптон — 43,49 71

Сток-он-Трент — 42.04 68

Мидлсбро — 41,54 68

Крю — 40,33 66

Средняя недельная студенческая аренда в Великобритании 61.48 100

* Индекс по сравнению со средней еженедельной арендной платой студентов в Великобритании £ 61,48.

2007 авеню £ 60,58 (-1,5%)

Интерпретация цифр

Арендодатели должны знать, что при просмотре этих цифр они являются средними показателями по типам жилья. Эти уровни в последние годы были повышены за счет улучшения условий проживания студентов, вызванного вкладом специально построенных студенческих залов частного сектора. Это жилье часто предоставляется с ванными комнатами, которые, по словам Савилса, генерируют арендную плату, которая в среднем составляет 19% с аналогичным совместным жильем. Поэтому потенциальный арендодатель должен убедиться, что он проводит свои собственные местные исследования, поговорив с местными арендными агентами и офисами размещения в университетах, прежде чем учитывать их ожидаемую арендную плату в своих инвестиционных расчетах.

Рассматривая спрос и предложение на аренду жилья и вероятную арендную плату, мы переходим ко второй части, чтобы посмотреть на возможную отдачу от инвестиций и практические соображения относительно инвестиций в жилье для студентов, включая рассмотрение нескольких тематических исследований.