Управление рисками в развитии недвижимости — Строительство

Управление рисками в развитии недвижимости

Независимо от того, осознаем мы это или нет, мы все время имеем дело с управлением рисками. Например, простой процесс перехода через улицу связан с определенной степенью риска, которым мы управляем, даже не моргая веком. Представьте на мгновение, что вы пересекаете оживленную улицу, не глядя влево и вправо, не измеряя направление и скорость движения и не измеряя расстояние от улицы, которую мы пересекаем. К счастью, большинство из нас очень хорошо справляются с этими повседневными рисками.

Но как насчет управления рисками такого сложного проекта, как девелопмент? Что ж, хотя риски являются более многочисленными и более сложными, существуют определенные меры, которые вы можете предпринять, чтобы эффективно управлять ими. Давайте посмотрим на некоторые из наиболее заметных рисков при реализации проекта развития собственности и на то, как вы можете эффективно управлять ими.

Риск № 1 — Недостаточно знаний

Безусловно, самый большой риск в развитии собственности — это риск осуществления проекта с недостаточными знаниями. Я уже видел это много раз прежде, когда люди предпринимали свой первый проект с ожиданиями, покрытыми сахаром, о том, как легко застраивать недвижимость, только находясь в раздоре на полпути, потому что они не желали вкладывать средства в знания. Многие люди скажут вам, что невежество — это блаженство, но когда это ваши деньги в сделке и ваше имя как гаранта по незнанию кредита, это может быть очень дорогостоящей вещью! Итак, как вы можете управлять этим риском и стать более осведомленным в развитии недвижимости? Ну, есть три основных варианта, доступных для вас.

Во-первых, найдите несколько качественных книг по развитию недвижимости и получите исчерпывающие знания о процессе развития недвижимости. Во-вторых, с этими знаниями вы должны затем посетить семинар по качественной разработке недвижимости, чтобы отточить практическое применение ваших знаний. В-третьих, прочитав несколько книг и посетив семинар, вы должны быть наделены необходимыми знаниями для осуществления своего собственного проекта развития собственности. Для тех, кому не хватает уверенности в реализации своего собственного проекта, есть возможность объединиться с опытным менеджером по развитию недвижимости для управления вашим первым проектом. Таким образом, вы можете учиться «на работе» под руководством опытного застройщика и постепенно перейти к управлению собственными проектами.

Риск № 2 — слишком много платить за ваш сайт разработки

Есть несколько вещей хуже, чем платить за шансы на разработку сайта и иметь возможность нести весь риск и выполнять всю работу, необходимую для завершения проекта, только чтобы достичь безубыточности или получить крошечную прибыль.

Итак, как вы управляете этим риском и гарантируете, что вы не платите слишком много за свой сайт разработки? Что ж, все возвращается к сокращению числа до покупки сайта разработки. Крайне важно, чтобы комплексная финансовая выполнимость была выполнена до покупки сайта разработки. Учитывая, что финансовая выполнимость настолько же хороша, как и сделанные в нем допущения, крайне важно, чтобы вы выполнили домашнюю работу, чтобы обеспечить точность своих допущений.

Как часть вашей финансовой осуществимости вы можете рассчитать то, что называется остаточной стоимостью земли. Остаточная стоимость земли просто определяется путем оценки валового дохода проекта с последующим вычитанием различных расходов (исключая участок разработки) и достаточной маржи прибыли, чтобы оставить остаточную стоимость участка разработки. Остаточная стоимость земли предоставит вам максимальную сумму, которую вы можете себе позволить заплатить за участок разработки, поэтому вы никогда не заплатите слишком много.

Риск № 3 — Покупка сайта разработки Lemon

В то время как мы все понимаем риск покупки машины с лимонами, мало кто понимает, что можно приобрести сайт разработки лимонов.

Итак, как вы справляетесь с этим риском и гарантируете, что не покупаете сайт разработки Lemon. Что ж, все возвращается к тщательному расследованию проблем разработки сайта, более известных как анализ должной осмотрительности. Анализ должной осмотрительности может быть выполнен либо до покупки сайта, либо в качестве условия договора. В любом случае, выполнение тщательного анализа должной осмотрительности должно включать каждую из следующих проблем:

* вопросы окружающей среды и наследия (например, наличие заказов на охрану растительности, зданий, включенных в список наследия и т. д.)

* проблемы наводнений (например, наличие линии регулирования наводнений)

* геотехнические проблемы (например, наличие кислой сульфатной почвы, загрязненной почвы, подземных пород, подземных вод, неустойчивого заполнения и т. д.)

* вопросы добычи (например, влияние проседания)

* вопросы обслуживания (например, близость услуг к сайту, мощность услуг для предлагаемой разработки и т. д.)

* проблемы с ливневыми водами (есть ли юридический пункт сброса, если нет, подпадают ли примыкающие владельцы и т.д.)

* связанные с заголовком вопросы (например, наличие оговорок, заветов, сервитутов, обременений, сведений о процентах, административных советов, незарегистрированных сделок и т. д.)

* проблемы зонирования (совместимость текущего зонирования с предлагаемым использованием)

Несмотря на то, что сайт разработки с необходимыми разрешениями местных органов власти преодолел бы большинство из этих проблем, тем не менее, желательно исследовать различные проблемы как нечто само собой разумеющееся. Тщательный анализ должной осмотрительности может быть довольно трудоемким процессом, но, учитывая затраты, связанные с его неправильным пониманием, это время очень хорошо потрачено!

Риск № 4 — Сметные расходы на строительство

Затраты на строительство, как правило, являются наибольшим компонентом затрат в проекте развития недвижимости. Таким образом, требуется лишь незначительное пропорциональное изменение его стоимости, чтобы оказать существенное влияние на итоговый результат проекта.

Итак, как вы управляете этим риском и гарантируете, что снижение затрат на строительство не разрушит вашу прибыль? Что ж, лучший способ — убедиться, что вы используете единовременный контракт с фиксированной ценой. Единовременный договор с фиксированной ценой — это договор, в котором цена определяется строительным подрядчиком и включает все сопутствующие расходы, такие как материалы, рабочая сила и прибыль. Как следует из названия, цена контракта фиксируется со дня подписания контракта. Единственное, что будет влиять на цену, — это изменения в контракте или колебания в позициях предварительной или себестоимости. Таким образом, вы должны попытаться ограничить количество изменений, внесенных в контракт, и, хотя ничего не может быть сделано для контроля колебаний в элементах предварительной или себестоимости, возможно, чтобы эти элементы были сведены к минимуму при детализации контракта.

Риск № 5 — Строительный подрядчик обанкротился

Возможно, худший кошмар каждого разработчика! К этому моменту в проекте была проделана большая часть тяжелой работы, и вы наверняка могли бы быть прощены за то, что вы сосредоточили свой взор на завершении строительства и размещении средств в расчетных фондах. Однако все это может измениться в одно мгновение, если ваш строительный подрядчик столкнется с финансовыми затруднениями и не сможет приступить к работам.

Итак, как вы справляетесь с таким риском? Что ж, хотя в строительной отрасли обстоятельства могут быстро измениться, безусловно, можно многое сказать об использовании строительного подрядчика с хорошей репутацией и проверенной репутацией. Как разработчик, вы можете свободно задавать вопросы об истории и финансах строительного подрядчика. В конце концов, это ваши деньги в сделке и ваше имя в качестве поручителя по кредиту, поэтому не должно быть никаких причин стесняться запрашивать такую ​​информацию.

Несмотря на то, что ничто не заменит использования проверенного строительного подрядчика, нам повезло в Австралии, поскольку для строительных подрядчиков необходимо получить гарантийное страхование. В течение гарантийного срока строительства страховка распространяется на то, что строительный подрядчик обанкротится или будет ликвидирован, а также против строительного подрядчика, не выполняющего работы по договору. После строительства оно распространяется на строительного подрядчика, не исправившего какие-либо дефекты, и на здание, страдающее от последствий проседания или заселения. Как правило, строительные инспекторы или местные органы власти не выдают разрешение на строительство до тех пор, пока не будет предоставлено доказательство того, что строительный подрядчик получил гарантийное страхование. Тем не менее, разумно, чтобы вы сами убедились, что гарантийное страхование было оформлено.

Риск № 6 — плохие строительные работы

Мы все видели истории о «Текущем деле», где трудолюбивая австралийская семья вкладывает все свои деньги в строительство дома своей мечты только для того, чтобы передать что-то, что не только неприятно для глаз, но и опасно жить Хотя эти истории очень экстремистские, они демонстрируют очень значительный риск, который, если их оставить неуправляемым, может быть потенциально катастрофическим.

Итак, как вы справляетесь с этим риском и гарантируете, что вас не встретят при сдаче плохих строительных работ? Ну, опять же, нет никакой альтернативы использованию проверенного строительного подрядчика. Для всей работы, которая идет в проект развития собственности, это качество строительства, на котором ваша репутация застройщика может жить или умереть. Поэтому абсолютно важно, чтобы вы делали свою домашнюю работу на строительном подрядчике. Всегда настаивайте на получении истории проекта строительного подрядчика, включая контактные данные для судей из предыдущих проектов. Таким образом, вы можете посещать проекты и связываться с предыдущими разработчиками, чтобы убедиться, что их качество соответствует вашим стандартам.

Хотя привлечение проверенного авторитетного строителя может в значительной степени снизить этот риск, вы не должны просто сидеть сложа руки и ждать телефонного звонка после завершения строительства. Я уверен, что вы согласитесь с тем, что лучше знать, если что-то постепенно идет не так, и иметь возможность исправить это, чем выяснить в конце, что это за пределами исправления. Это же обоснование относится к строительным работам и процессу регулярных строительных осмотров.

На протяжении всего проекта по развитию недвижимости, различные лица должны проводить ряд проверок. Инженеру-строителю потребуется провести проверки на нескольких ключевых этапах строительства (например, фундаменты, плиты, каркасы и т. Д.), Чтобы обеспечить соблюдение утвержденных планов и строительных норм. Также рекомендуется привлекать вашего архитектора или строительного проектировщика для проведения регулярных осмотров, чтобы убедиться, что работы выполняются в соответствии с планами. После того, как практическое завершение будет достигнуто, вам нужно будет провести окончательную проверку. К этому моменту окончательная проверка будет касаться мелких дефектов, которые будут покрываться в течение периода ответственности за дефекты. Как правило, разработчик и менеджер по разработке, архитектор или проектировщик здания выполняют окончательную проверку.

Хотя вышеупомянутые риски ни в коем случае не являются исчерпывающим списком, тем не менее, они должны дать вам представление о наиболее заметных рисках в развитии недвижимости и о том, как вы можете эффективно ими управлять. Учитывая высокие ставки, связанные с развитием собственности, любое неправильное управление этими рисками может оказаться очень дорогостоящим. Если у вас нет опыта управления проектами по развитию недвижимости и вы не хотите учиться на собственном опыте, чем привлекать опытного менеджера по развитию, который будет действовать от вашего имени. Таким образом, вы можете пожинать плоды застройщика, не становясь еще одной причиной плохого управления рисками.

Люк Андерсен

Партнер Positive Property Strategies и соавтор книги «Девелопмент жилой недвижимости: практическое руководство для начинающих и экспертов».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *