Оценка недвижимости — вернуть подход стоимости

В последние несколько лет наметилась тенденция к полному дисконтированию стоимостного подхода к стоимости в оценке жилья. Для домов, занятых владельцем, единственным методом в настоящее время является анализ сравнений продаж, который включает в себя выбор и сравнение отдельных продаж имущества с предметом недвижимости.

Многим кредиторам и государственным учреждениям больше не требуется методика подхода с учетом затрат, даже при новом или почти новом строительстве, и оценщикам часто дают указание полностью его опускать или не полагаться на результаты. Когда кредитор действительно требует завершения подхода к затратам, кажется, что это только для того, чтобы можно было определить надлежащую сумму страхования домовладельца. Это, конечно, что-то критически важное для кредитора, а также домовладельца, но не должно быть единственным критерием для использования анализа амортизации затрат.

Несколько лет назад для отчета об оценке всегда требовался подход к затратам. Основой этого подхода был Принцип Конституции, который гласит, что предусмотрительный покупатель не будет платить за дом больше, чем расходы на приобретение столь же желательного заменителя дома. Соответственно, стоимость воспроизводства или замены нового дома устанавливает верхний возможный предел стоимости, в частности, для существующего дома с частной собственностью. Таким образом, этот анализ послужил не только дополнительным средством оценки стоимости, но также и регулятором цен на безудержные дома.

Затратный подход также выполнял важную функцию образовательного инструмента для оценщиков. Чтобы выполнить этот подход, оценщик должен был иметь хотя бы минимальные практические знания жилищного строительства и тщательно наблюдать за качеством и состоянием различных компонентов дома. Услуги данных о затратах, которые все еще существуют сегодня, предоставляют постоянно обновляемую информацию о различных затратах на строительство дома, и некоторые из них достаточно точны.

Одна служба публикует руководство с большим количеством полезных данных и информации, в комплекте с описаниями и фотографиями, которые иллюстрируют различия в качестве и внешнем виде для разных типов домов, что является отличным способом для новых или неопытных оценщиков ознакомиться с этими функциями. В последнее время я сталкивался с отчетами достоверно новых оценщиков, в которых не было никакого подхода к затратам, и было совершенно очевидно, что оценщик очень мало знал о строительстве или о том, как оценить различия между предметом и сопоставимыми продажами, которые они использовали в продажах. Сравнительный анализ. Я подозреваю, что у нас есть новое поколение оценщиков, у которых есть этот недостаток, и это плохой знак на будущее. Лучшие оценщики знают кое-что о строительстве и могут сразу определить различия между домами в отношении уровня их качества. Эта способность также важна для оценщика.

Подход стоимости не без недостатков. Основная слабость заключается в оценке амортизации, будь то физического, функционального или внешнего характера. Эти вещи трудно оценить, но опять же оценщик, который научится это делать, становится более осведомленным и компетентным как в методах сравнения затрат, так и в сравнении продаж. Еще одна слабость заключается в оценке стоимости земли. Фактические продажи часто недоступны в качестве средства для определения того, что покупатели платят за подобный лот, и поэтому рыночная абстракция (также называемая извлечением) используется для оценки отношения стоимости земли к стоимости жилья от рыночных продаж уже построенных домов. Неправильно выполненный, этот метод подвержен серьезным ошибкам. Общее правило для подхода с учетом затрат заключается в том, что он наиболее точен, когда жилище не очень старое и имеются продажи близлежащих аналогичных участков.

Я придерживаюсь мнения, что большинство случаев взыскания связано с относительно новыми домами, и именно здесь происходит наибольшая сумма потерь по кредитам. По крайней мере, так обстоит дело на моем местном рынке, где всегда было много нового строительства. Есть много причин для потери права выкупа, но, безусловно, одна из них является обновления.

Строители обычно предлагают различные модели домов по «базовым» ценам и предлагают обновления как для дома, так и для участка. Покупатели могут выбирать из большого разнообразия вариантов для улучшения дома и могут выбирать участки, которые различаются по размеру или имеют больше деревьев или других желаемых аспектов. Это замечательно для покупателя, но может стать кошмаром для кредитора, когда происходит потеря права выкупа, потому что многие из этих хороших улучшений не сохраняют свою ценность в последующих продажах заложенного имущества и часто не удерживают свою ценность, поскольку проблемный домовладелец, к сожалению, пытается продать дом, чтобы избежать потери права выкупа.

Домовладелец узнает, что они «перевернуты», что означает, что дом не может быть продан за столько же, сколько и сумма ипотеки, особенно когда первоначальный первоначальный взнос был очень низким или когда затраты на финансирование были включены (заложены) в ипотеку, что требует увеличение цены продажи. Другой проблемой является завышенная стоимость обновления, когда некоторые производители повышают цены на обновления значительно выше обычных цен, которые потребители платят в розничных магазинах, даже с добавленной установкой. Это похоже на то, что делают многие сервисные подрядчики (сантехники, автомеханики и т. Д.), Потому что они хотят получать прибыль как от «запчастей», так и от труда. Проблема возникает, когда разметка чрезмерна.

Оценщик мало что может сделать с обновлениями, когда можно показать, что покупатели часто выбирают обновления при покупке нового дома. В отсутствие текущих перепродаж или выкупа, с которыми можно сравнивать, невозможно оценить стоимость обновлений при перепродаже, и значения оцениваются на определенную дату, а не на будущее.

Затратный подход долгое время служил разумной основой для корректировки рыночных продаж в анализе сравнения продаж для отдельных позиций. Если дому требовалась новая крыша, у оценщика был хороший источник для определения стоимости для этого. Аналогично для бытовой техники, климатического оборудования, гаража и тому подобного. Исключение подхода к затратам и хороших данных, которые идут с ним, заставляет слишком много оценщиков приходиться угадывать такие корректировки, и результаты могут сильно отличаться от одного оценщика к другому.

Давным-давно дома оценивались только по методу затрат. Сравнительный анализ продаж (ранее известный как рыночный подход) появился позже. Я не верю, что это совпадение, что ставки взыскания и личные банкротства, вызванные недоступными ипотечными суммами и безудержными ценами на жилье, похоже, так сильно выросли в последние годы, в то время как использование подхода на основе затрат одновременно снизилось. Не думаю, что это совпадение, что снижение акцента на себестоимости за вычетом амортизации началось примерно в то же время, когда огромные притоки капитала на рынок поощряли все виды кредитных схем на легкие деньги, которые позволяли так много людей покупать дома, которые они на самом деле не могли и это нанесло серьезный ущерб не только экономике США, но и всему миру. Горы денег для кредитования имеют тенденцию отодвигать осторожность в сторону.

Я полагаю, что анализ сравнений продаж, безусловно, является хорошим методом оценки, но его недостатком является то, что у участников рынка слишком много умных способов переправить скрытые издержки, сборы и даже мошенничество в контракты на продажу, которые незаметно проникают в рыночные данные. услуги и отчеты об оценке. То же самое можно сказать и о невидимых затратах, таких как плата за скидку по ссуде, уплаченная продавцом, и другие денежные средства, выплачиваемые на покрытие расходов покупателя. Как минимум, точный подход к затратам служит полезной проверкой результатов даже самого тщательного и подробного анализа сравнений продаж, когда оценщик тщательно ищет и анализирует такие вещи. Нежелательные вещи могут происходить и действительно случаются в сфере недвижимости, а некоторые могут ускользнуть даже от самого лучшего анализа сравнения продаж, потому что они происходят незаметно и постепенно.

Примером этого является то, что я называю составлением цены закрытия. Агент по недвижимости предоставляет продавцу анализ цен, в ходе которого агент обнаружил 20 недавних продаж аналогичных домов в этом районе и усреднил цены, чтобы получить показатель, который, по его мнению, является правильным для дома. Затем дом продается по этой цене. Приходит покупатель (иногда с рынка с более высокими затратами), которому не хватает наличных, ему нужна некоторая помощь с затратами на закрытие, и он делает предложение по цене, близкой к запрашиваемой. Продавец возражает с предложением, в котором он добавляет сумму помощи, которую покупатель запросил по цене.

Но что, если этот тип помощи оказывается нормальным для данного района и уже отражен в отпускных ценах этих 20 домов, которые использовались для установления запрашиваемой цены для начала? Новая продажа закрывается по цене, скорректированной с повышением, и затем используется другими агентами и оценщиками в качестве «компа», и этот процесс продолжается с каждым повторным появлением нуждающегося покупателя, что приводит к росту цен на жилье, снижению доступности, созданию новых нуждающихся. Покупатели и приводящие в движение эффект снежного кома, когда цены растут до такой степени, что они превышают, даже стоят новые. Это не похоже на начисление процентов на ваш сберегательный счет. Со временем ваш баланс растет быстрее и быстрее. Объедините это с другими инфляционными рыночными тендерами, и вы получите неприятный пузырь, который однажды разразится угрозой для всех нас … снова.

Очевидно, что этого можно было бы избежать компетентными агентами по продажам, которые понимают, что эти 20 продаж уже включали в себя большие расходы продавца, и информируют об этом своих клиентов, но многие этого не делают, и существует стимул для поднятия цен как можно выше среди работающих людей. на комиссию. Точный подход к затратам может сразу же уловить эту аномалию или, по крайней мере, уменьшить ее влияние в будущих продажах, потому что, когда цены на жилье начинают превышать то, что стоило бы построить столь же желательный заменитель нового дома, компетентный оценщик знает, что что-то это неправильно, и что они должны копать глубже в рыночных данных.

Затратный подход также является отличным детектором лжи для мошеннических оценок. Если оценщик включил метод оценки затрат и использует известный источник затрат или руководство, на которое другие могут подписаться или просмотреть, то оценочные затраты, показанные в оценке, могут быть воспроизведены из этого же источника кем-то, кто просматривает отчет. Таким образом, если оценщик обманул стоимость, это можно обнаружить, просто изучив источник затрат и параметры, описанные оценщиком. Более того, даже если оценщик показал правильные затраты, мошеннически завышенная оценка будет показывать завышенную стоимость земли в подходе с затратами практически без поддержки того, откуда исходит оценка стоимости земли или почему она так высока. В мошеннических оценках подход к затратам «включается» с числами, чтобы соответствовать анализу сравнения продаж. Это потому, что честный подход к затратам показал бы значительно более низкую стоимость дома.

Существуют и другие примеры того, как подход на основе затрат может устранить или снизить цены на безудержные дома и даже обнаружить мошенничество. Я считаю, что глупо забирать или поощрять неиспользование любого типа анализа или инструмента у оценщиков, которые имеют основу в рыночных данных. Аналитик в любой области исследования должен быть готов и иметь возможность использовать как можно больше способов взглянуть на проблему. Сосредоточение внимания только на одном методе поощряет туннельное зрение. Я говорю: верните метод учета затрат и пусть оценщики решат, насколько он полезен или точен в каждом конкретном случае. Это не окончательное решение для всех, но это ценный и полезный инструмент.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *