Как стать профессиональным строителем дома — часть I — Строительство

Как стать профессиональным строителем дома — часть I

В течение многих лет многие из наших студентов-строителей задавали уместные вопросы, такие как, какой размер дома я строю; что я в нее вкладываю; где мне его построить? Оглядываясь назад, мне легко принимать эти решения сейчас, но когда я впервые начал строить в 1975 году, это были ситуации проб и ошибок. И мое прошлое предельно ясно. Мне очень легко оглянуться назад и увидеть то, что я хотел знать, когда только начинал строить. Вот чему вы научитесь в этой статье.

Вы узнаете все за и против того, чтобы быть спекулятивным или строителем спецификаций (в отличие от строителя контрактов). Если вы не знакомы с этими условиями, то строителем спецификаций будет тот, кто выберет сайт, выберет дизайн, сборку дом, а затем продать его клиенту. Строитель по контракту — это строитель, которого вы нанимаете, чтобы построить дом для вас. Кстати, создание спецификаций — это то, как я предлагаю вам начать, а не строить дом для кого-то другого. Я объясню почему позже.

Я начну с того, что покажу вам, как стать одним из лучших строителей спецификаций в вашем регионе, даже если вы никогда раньше не строили дома. Я расширю эту информацию, обсуждая пункты, которые являются уникальными для построения спецификаций. Далее я расскажу о точках, которые являются уникальными для строительства по контракту, и о точках, которые касаются как спецификации, так и строительства по контракту.

Слово предостережения

Хочу подчеркнуть, что, начиная свой строительный бизнес, вы должны отделить свой бизнес от личной жизни. В начале 70-х я занималась коммерческими продажами недвижимости. Я едва пережил серьезную рецессию. Почти все, что у меня было, было от моего имени, и большая часть его была возвращена. Если бы я знал тогда то, что знаю сейчас, я бы сохранил тот большой дом, этот Мерседес и этот самолет.

В строительной отрасли с вами может случиться много вещей, некоторые из которых вы абсолютно не можете контролировать. Согласно ежегодному отчету Национального центра государственных судов за 2008 год, в 2007 году американцы подали более 90 миллионов исков, более трети из которых были гражданскими. Это не включает объемы правовых споров, которые были урегулированы до того, как иск был подан. Исходя из огромного количества юридических споров, которые возникают в суде и вне его, можно сказать, что большинство американцев рискуют быть вовлеченными в правовой спор в какой-то момент их жизни — для многих людей, более одного раза. Это особенно верно для тех, кто работает в профессиях с высокой степенью уязвимости судебного процесса, таких как врачи, стоматологи и, особенно, строители! Вы должны инвестировать в наем профессионалов, чтобы помочь вам защитить свои активы. Это проще, чем вы можете себе представить. Это один раз, когда вы не можете откладывать. Я могу рассказать вам несколько отличных историй ужасов, но я не хочу пугать вас так рано в игре. Во всяком случае, не живите в страхе за то, что может случиться. Вы проигрываете, только если не играете.

I. Спекулятивное Здание

А. Как стать одним из лучших специалистов по построению спецификаций в вашем регионе

Прежде чем купить много, прежде чем купить какие-либо планы дома, первое, что я хочу, чтобы вы сделали, это собрать вашу команду успеха. Я называю это философией Генри Форда. Если вы прочитаете о Генри Форде, вы узнаете, что некоторые люди считают его неграмотным. Однажды он подал в суд на чикагскую газету, которая написала статью, утверждая, что он был неграмотным. В иске Генри Форд подчеркнул, что ему не нужно знать все обо всем, потому что он нанял экспертов, чтобы помочь ему во всем, что он хотел сделать. Это оставляло его разум свободным и ясным, чтобы делать все то, что он действительно знал, как делать. Ну, я сам научился этой философии за эти годы. Я понимаю, что в этой жизни не хватает времени на все. Сейчас я нанимаю экспертов, чтобы помочь мне в принятии решений, и это стало положительным фактором в моем успехе в строительстве домов.

Ваша команда успеха должна включать следующее:

1. Агент по недвижимости

2. Ландшафтный архитектор

3. Исполнитель / Архитектор

4. Дизайнер кухни / ванной

5. Дизайнер интерьера

6. Светодизайнер

Я буду подробно обсуждать каждого из этих членов команды по мере прохождения курса. Не беспокойся. Когда вы начинаете, вам не нужно лучшее. Эти члены команды более доступны, чем вы могли себе представить.

Б. Получение первого займа

Позвольте мне рассказать вам историю. И чем дальше вы уходите от этой истории, тем сложнее будет занимать деньги, чтобы начать.

Давайте предположим, что вы работаете по найму. Если вы не работаете, а работаете не по найму, то вам необходимо иметь высокий кредитный рейтинг или предоставить налоговые декларации за последние три года, чтобы претендовать на получение кредита. Если вы в настоящее время арендуете дом или квартиру и хотите построить дом для себя, вы являетесь главным кандидатом, чтобы занимать деньги на строительство дома — для себя. Итак, вы получаете деньги. Вы строите дом. Вы размещаете его на рынке во время строительства. Вы продаете это. Вы идете в банк. Вы одалживаете деньги под одно и то же помещение. Вы получаете деньги. Вы строите дом. Поместите его на продажу. Продай это. Делайте это снова и снова, и довольно скоро вы идете в банк, и банкир смотрит на вас и говорит, черт возьми, вы должны стать домостроителем. И вы.

Теперь это самый простой способ начать. Почти все, кого я знаю, начинали в этой отрасли. Этот метод также обеспечит вам наименьший риск. Зачем? Потому что, если вы не продадите дом, вы просто зайдете в него. В свою очередь, это облегчит вам продажу, потому что меблированный дом будет продаваться быстрее, чем без мебели. В конечном итоге вы продадите его и сможете начать процесс заново. Плохая новость в том, что вы можете много двигаться. Я помню одну пару, которая хотела иметь свободный и чистый дом. Они использовали этот метод в пяти домах, вкладывая прибыль обратно в каждый дом. Их шестой дом был построен полностью за деньги. Они владели им бесплатно и ясно и вышли из строительного бизнеса. Они просто хотели сделать то, что нужно, чтобы сделать свой дом свободным и ясным.

Чем дальше вы уходите от описанного выше сценария, тем сложнее получить первоначальный кредит, когда вы только начинаете.

Например, предположим, что у вас сейчас есть дом, и вы хотите занять деньги, чтобы построить еще один дом для себя. Банкир, как правило, будет отрицательным. Они склонны смотреть на обратную сторону и могут комментировать что-то подобное. «Это звучит очень хорошо, но у вас сейчас есть дом. Что вы собираетесь делать с вашим нынешним домом?» Ваш ответ: «Я выставлю его на продажу во время строительства этого нового дома, а затем продам». Банкир комментирует: «Звучит неплохо, но что, если вы не продадите свой нынешний дом?» Банкир, как правило, смотрит на обратную сторону — это значит, что вы столкнетесь с двумя домашними платежами. Если вы можете показать, что можете позволить себе два домашних платежа, вы вполне можете получить деньги.

Вы всегда должны иметь успешное завершение своей истории, которую вы рассказываете банкиру. Никогда не смотрите на банкира и не говорите: «Черт возьми, я заимствую только 70% оценочной стоимости. Если бы банку пришлось забрать дом, у банка была бы сделка. Банк мог продать дом и сделать хороший окупаемость инвестиций. " Никогда не используйте такую ​​логику на банкира. Банкиры не хотят заниматься домовладельцами. Никогда не подразумевайте и даже не думайте, что это произойдет.

Если вы не работаете по найму или у вас проблемы с кредитом или у вас нет денег, ваш следующий лучший способ — найти инвестора, который будет совместным предприятием с вами. Я делал это на многих крупных проектах, когда у меня не было финансов, чтобы позволить себе это. Обычно я структурировал инвестиции так, чтобы партнер по совместному предприятию вкладывал очень мало денег или вообще не вкладывал их. Инвесторам это очень нравится! Что мне было нужно, так это их сильный финансовый отчет. Поймите, есть много инвесторов, таких как врачи, которые имеют огромные финансовые отчеты, но у них очень мало денег. Таким образом, если вы можете структурировать инвестиции таким образом, чтобы они требовали очень мало или вообще не требовали наличных денег, они стали относительно легкими для продажи. Когда я работал с партнером по совместному предприятию, после продажи инвестиций инвестору возвращали любые вложенные им деньги, а также справедливую процентную ставку, которая была согласована заранее. Вся остальная прибыль будет разделена на 50% для меня и 50% для инвестора. Обычно в такой ситуации инвестор позволял бы мне вычитать любые личные расходы, но, по понятным причинам, они не позволяли мне брать какую-либо зарплату.

Вы не поверите некоторым диким, сумасшедшим, нелепым инвестициям, требующим больших сумм наличности, в которые я видел, как эти люди вкладывали деньги. Многим из них на фондовом рынке повезло так же, как и мне. Эти люди должны чувствовать благословение, что вы пришли в их жизнь с жизнеспособными инвестициями в недвижимость. Я нашел этих людей, разговаривая с друзьями, посещая инвестиционные семинары и размещая рекламу в газете.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *