Думаете о покупке недвижимости вне плана? Позитивы и негативы объяснили

Что такое «вне плана»?

Не по плану, когда застройщик / застройщик строит набор единиц / квартир и будет пытаться предварительно продать некоторые или все квартиры еще до начала строительства. Этот тип покупки является покупкой вне плана, поскольку покупатель принимает решение о покупке на основе планов и чертежей.

Стандартная транзакция — это депозит в размере 5-10%, который будет выплачен в момент подписания договора. Никаких других платежей не требуется, пока не будет завершено строительство, после чего остаток средств необходим для завершения покупки. Период времени от подписания контракта до его завершения может быть фактически любым, но обычно не более 2 лет.

Каковы преимущества покупки недвижимости вне плана?

Вне плана свойства продаются в большой степени австралийским экспатриантам и покупателям между штатами. Причина, по которой многие австралийские эмигранты покупают по плану, заключается в том, что для того, чтобы найти недвижимость в Австралии, требуются большие усилия для инвестирования. Поскольку квартира совершенно новая, нет необходимости физически осматривать участок и, как правило, Расположение будет хорошим расположением рядом со всеми удобствами. Другие преимущества покупки вне плана включают в себя;

1) Возврат: некоторые застройщики будут предлагать гарантию аренды на год или два после завершения, чтобы обеспечить покупателю комфорт в отношении цен,

2) На растущем рынке недвижимости стоимость квартиры нередко возрастает, что приводит к отличной окупаемости инвестиций. Если сумма депозита, выставленного покупателем, составила 10%, а квартира увеличилась на 10% за 2-летний период строительства — покупатель получил 100% -ную отдачу от своих денег, поскольку в течение 2-х лет никаких других затрат, таких как процентные платежи и т. Д. фаза строительства. Покупатель нередко продает квартиру до ее завершения, получая быструю прибыль,

3) Налоговые льготы, которые идут с покупкой новой собственности.

Это некоторые большие преимущества, и на растущем рынке покупка по плану может быть хорошей инвестицией.

Каковы недостатки покупки недвижимости вне плана?

Основным риском при покупке по плану является получение финансирования для этой покупки. Ни один кредитор не выдаст безоговорочное финансовое одобрение на неопределенный период времени. Да, некоторые кредиторы будут утверждать финансирование для внеплановых закупок, однако они всегда подлежат окончательной оценке и проверке финансового положения заявителей.

Максимальный период времени, в течение которого кредитор будет иметь разрешение на открытое финансирование, составляет шесть месяцев. Это означает, что невозможно договориться о финансировании до подписания контракта на внеплановую покупку, поскольку к моменту истечения срока действия какого-либо утверждения срок его действия уже истек. Риск здесь заключается в том, что банк может отказаться от финансирования в случае наступления срока платежа по одной из следующих причин:

1) Оценки упали, поэтому стоимость имущества ниже первоначальной покупной цены,

2) изменилась кредитная политика, в результате чего собственность или покупатель перестали отвечать критериям банковского кредитования,

3) Повышены процентные ставки или австралийский доллар, в результате чего заемщик больше не может позволить себе выплаты.

Невозможность профинансировать остаток покупной цены при расчете может привести к тому, что заемщик утратит свой депозит и может быть привлечен к ответственности за ущерб, если застройщик продаст имущество по цене ниже согласованной покупной цены.

Примеры вышеуказанных рисков, материализованных в 2010 году во время GFC:

Во время мирового финансового кризиса банки вокруг Австралии ужесточили свою политику кредитования. Было много примеров, когда заявители выкупили план с неизбежным расчетом, но не было кредитора, готового финансировать остаток покупной цены. Вот два примера:

1) Гражданин Австралии, проживающий в Индонезии, приобрел недвижимость в плане вне плана в Мельбурне в 2008 году. Завершение строительства должно было начаться в сентябре 2009 года. Квартира представляла собой однокомнатную квартиру с внутренней площадью 30 кв. Кредитная политика в 2008 году до GFC позволила кредитовать такую ​​единицу до 80% LVR, поэтому требовался только 20% депозит плюс расходы. Однако после GFC банки начали ужесточать свою кредитную политику в отношении этих небольших подразделений, причем многие кредиторы вообще отказывались кредитовать, в то время как другие хотели получить депозит в размере 50%. У этого покупателя не было достаточно сбережений, чтобы заплатить депозит в размере 50%, поэтому ему пришлось утратить его.

2) Иностранный гражданин, проживающий в Австралии, приобрел недвижимость в Редклиффе по плану в 2009 году. Расчетный срок должен быть в апреле 2011 года. Цена покупки составила 408 000 долларов. Банк провел оценку, и оценка составила 355 000 долларов США, что примерно на 53 000 долларов США ниже цены покупки. Кредитор предоставил бы только 80% оценки, что составляет 80% от 355 000 долларов США, требуя от покупателя внести больший депозит, чем он планировал в противном случае.

Должен ли я купить недвижимость вне плана?

Автор рекомендует австралийским гражданам, проживающим за рубежом, рассматривающим возможность приобретения квартиры вне плана, делать это только в том случае, если они находятся в сильном финансовом положении. В идеале они должны иметь как минимум 20% депозита плюс расходы.

Прежде чем согласиться на покупку внеплановой единицы, следует обратиться к специализированному ипотечному брокеру, чтобы подтвердить, что они в настоящее время соответствуют политике кредитования ипотечного кредита, а также проконсультироваться со своим адвокатом / транспортным агентом, прежде чем полностью принять обязательство.

Покупатели, находящиеся вне плана, могут быть большими инвестициями, и многие многие инвесторы очень хорошо покупают эти объекты недвижимости. Однако есть недостатки и риски, связанные с выкупом плана, которые необходимо учитывать перед совершением покупки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *