Due Diligence Checklists — Для сделок с коммерческой недвижимостью

Планируете приобрести или финансировать коммерческую или промышленную недвижимость? Торговый центр? Офисное здание? Ресторан / Банкетный зал? Автостоянка? Storefront? Бензоколонка? Производственное оборудование? Склад? Логистический терминал? Медицинский корпус? Дом престарелых? Отель / Мотель? Фармация? Банковский объект? Спортивно-развлекательная арена? Другой?

Ключом к инвестированию в коммерческую недвижимость является проведение надлежащего юридического расследования, чтобы убедиться, что вы знаете все существенные факты, чтобы принять мудрое инвестиционное решение и рассчитать ожидаемый доход от инвестиций.

Следующие контрольные списки предназначены для того, чтобы помочь вам провести целенаправленное и содержательное расследование.

Основные концепции должной осмотрительности:

Коммерческие сделки с недвижимостью НЕ похожи на крупные покупки жилья.

Будьте бдительны: пусть покупатель остерегается.

Законы о защите прав потребителей, применимые к покупкам жилья, редко применяются к сделкам с коммерческой недвижимостью. Правило, которое Покупатель должен исследовать, судить и проверять для себя, применяется к покупке коммерческой недвижимости.

Due Diligence: «Такая мера благоразумия, активности или усидчивости, которую следует ожидать от обычной и разумной и разумной практики» [person] при определенных обстоятельствах; не измеряется никаким абсолютным стандартом, но зависит от относительных фактов особого случая. "Черный юридический словарь; Западная издательская компания.

Договорные заверения и гарантии НЕ заменяют должной осмотрительности.

Нарушение заверений и гарантий = Судебные разбирательства, время и деньги.

ЧТО ТАКОЕ ДЕЛИГЕНТСТВО?

Масштабы, интенсивность и направленность любого юридического расследования коммерческой или промышленной недвижимости зависит от целей партии в отношении того, какое расследование проводится. Эти цели могут варьироваться в зависимости от того, проводится ли расследование в интересах (i) стратегического покупателя (или долгосрочного арендатора); (ii) Финансовый покупатель; (iii) Разработчик; Египет (iv) Кредитор.

Если вы являетесь Продавцом, понимайте, что для закрытия транзакции ваш Покупатель (и его Кредитор) должны решить все вопросы, существенные для его цели — некоторые из которых требуют информации, которую только вы, как Владелец, можете адекватно предоставить.

ОБЩИЕ ЦЕЛИ:

(i) «Стратегический покупатель» (или долгосрочный арендатор) приобретает недвижимость для собственного использования и должен убедиться, что недвижимость подходит для этого предполагаемого использования.

(ii) «Финансовый покупатель» приобретает имущество для ожидаемого дохода от инвестиций, генерируемых потоком дохода от имущества, и должен определить сумму, скорость и долговечность потока дохода. Опытный финансовый покупатель будет разумно рассчитывать свою доходность, основываясь на дисконтированных денежных потоках, а не на менее точной ставке капитализации («предельной ставке»), и для этого потребуется соответствующая финансовая информация.

(iii) «Застройщик» стремится повысить ценность путем изменения характера или использования объекта недвижимости — обычно с использованием краткосрочной или среднесрочной стратегии выхода для реализации объекта; Тем не менее, девелопер может планировать владение недвижимостью в качестве финансового покупателя после разработки или перепланировки. Разработчик должен сосредоточиться на том, является ли запланированное изменение символическим или использование может быть выполнено экономически эффективным способом. Разработчик, проводящий комплексную юридическую экспертизу, сосредоточится на вопросах, касающихся рыночного спроса, доступа, использования и финансов.

(iv) «Кредитор» стремится установить два основных критерия кредитования:

1. «Способность погашать» — способность объекта приносить достаточный доход для своевременного погашения кредита; а также

2. «Достаточность обеспечения» — объективная стоимость выбытия обеспечения в случае дефолта по ссуде, чтобы застраховать достаточные средства для погашения ссуды, текущие расходы и затраты на инкассо в случае необходимости принудительного инкассо.

Сумма добросовестного запроса, подлежащего истечению (т. Е. «Due Diligence») для расследования какого-либо конкретного проекта коммерческой или промышленной недвижимости, представляет собой сумму запроса, необходимую для ответа на каждый из следующих вопросов, имеющих важное значение для целей проведения стороной расследование:

I. ИМУЩЕСТВО:

1. Какую именно НЕДВИЖИМОСТЬ Покупатель считает приобретением?

(земля?

(б) здание?

(в) Светильники?

(г) Другие улучшения?

(д) Другие права?

(f) Полное право собственности на сборы, включая все воздушные и подземные права?

(g) Все права на разработку?

2. Как Покупатель планирует использовать Имущество?

3. Позволяет ли физическое состояние имущества использовать по плану?

(а) Коммерчески адекватный доступ к общественным улицам и дорогам?

(б) Достаточная парковка?

(в) Структурное состояние улучшений?

(г) загрязнение окружающей среды?

(i) Защита невиновного покупателя против освобождения от ответственности

(ii) Все соответствующие запросы

4. Существуют ли какие-либо юридические ограничения в отношении использования Покупателем Имущества в соответствии с планом?

(а) зонирование?

(б) Частный контроль за использованием земли?

(c) Закон об американцах-инвалидах?

(d) Наличие лицензий?

(i) Ликерная лицензия?

(ii) Лицензия на развлечения?

(iii) Лицензия на обед на открытом воздухе?

(iv) Разрешено ли проезжать через окна?

(д) Другие препятствия?

5. Сколько покупатель рассчитывает заплатить за собственность?

6. Существуют ли какие-либо условия в отношении имущества или внутри него, которые могут увеличить эффективную стоимость Покупателя для приобретения или использования Имущества?

(а) Оценки владельца недвижимости?

(б) налог на недвижимость в соответствии со стоимостью?

(в) Специальная оценка?

(d) Требуются ли пользовательские сборы за необходимые удобства?

(я) Дренаж?

(ii) Доступ?

(iii) Парковка?

(iv) Другое?

7. Какие-либо посягательства на собственность или собственность на другие земли?

8. Есть ли какие-либо обременения на Собственность, которые не будут сняты при Закрытии?

(а) Сервитуты?

б) Заветы, бегущие с землей?

(в) Залог или другие финансовые сервитуты?

(г) Аренда?

9. Аренда?

(а) Депозиты безопасности?

(б) варианты продления срока?

(c) Варианты покупки?

(d) Права первого отказа?

(д) права первой оферты?

(f) Обязательства по техническому обслуживанию?

(g) Обязанность арендодателя предоставлять коммунальные услуги?

(h) Налог на недвижимость или CAM условного депонирования?

(i) Арендная плата за аренду?

(j) Предоплата аренды?

(k) Арендаторы смешивают / используют контроль?

(l) Арендаторы эксклюзивные?

(m) Требования арендатора к парковке?

(n) Автоматическая координация аренды для будущих ипотечных кредитов?

(o) Другие существенные условия аренды?

10. Новое строительство?

(а) Наличие разрешений на строительство?

(б) коммунальные услуги?

(c) Разрешение NPDES (Национальная система ликвидации выбросов загрязняющих веществ)?

(i) Этап 2, вступивший в силу в марте 2003 г. — требуется разрешение, если земля нарушена на одном акре или более земель.

(ii) Если применимо, требуется План предотвращения загрязнения ливневых вод (SWPPP).

II. ПРОДАВЕЦ:

1. Кто продавец?

(а) Индивидуальный?

(б) Доверие?

(в) Партнерство?

(г) Корпорация?

(д) Общество с ограниченной ответственностью?

(f) Другая юридически существующая организация?

2. Является ли Продавец честным, если не физическое лицо, и существует ли Продавец с хорошей репутацией?

3. Является ли продавец владельцем недвижимости?

4. Имеет ли Продавец полномочия передавать Имущество?

(а) Совет директоров утверждает?

(б) Акционер или член одобрения?

(c) Другие согласия?

(d) Если иностранное физическое или юридическое лицо, применяются ли какие-либо специальные требования?

(i) Квалификация для ведения бизнеса в юрисдикции собственности?

(ii) удержание федерального налога?

(iii) Соблюдение Закона США о патриотизме?

5. Кто имеет полномочия связывать Продавца?

6. Достаточны ли процедуры продажи для погашения всех залогов?

III. ПОКУПАТЕЛЬ:

1. Кто является Покупателем?

2. Какое точное юридическое имя Покупателя / Получателя?

3. Если Покупатель / Получатель гранта является юридическим лицом, было ли оно правильно создано и имеет ли он хорошую репутацию?

(а) Статьи или Регистрация — Устав Организации

(б) Сертификат хорошего состояния

4. Разрешено ли Покупателю / Получателю гранта владеть Имуществом и управлять им, и, если применимо, финансировать приобретение Имущества?

(а) Совет директоров утверждает?

(б) Акционер или член одобрения?

(c) Если иностранное физическое или юридическое лицо, применяются ли какие-либо специальные требования?

(i) Квалификация для ведения бизнеса в юрисдикции собственности?

(ii) Соблюдение Закона США о патриотизме?

(iii) Закон о банковской тайне / соблюдение правил борьбы с отмыванием денег?

5. Кто уполномочен связывать Покупателя / Получателя?

Внутривенно ФИНАНСИРОВАНИЕ ПОКУПАТЕЛЯ:

А. УСЛОВИЯ КРЕДИТА:

На какие условия кредита согласились Покупатель, заемщик и его Кредитор?

(а) Какова сумма кредита?

(б) Какова процентная ставка?

(c) Каковы условия погашения?

(г) Что такое залог?

(i) Только коммерческая недвижимость?

(ii) Недвижимость и личная собственность вместе?

(д) Первая залог? Младший залог?

(е) это единый авансовый кредит?

(g) Многократный авансовый кредит?

(h) Строительный кредит?

(i) Если это многократный авансовый кредит, основная сумма может быть повторно заимствована после погашения до погашения кредита; по сути дела, превращение его в возобновляемую кредитную линию?

(j) Существуют ли резервные требования?

(i) Процентные резервы?

(ii) Ремонтные резервы?

(iii) Налог на недвижимость?

(iv) страховые резервы?

(v) Резервы восстановления окружающей среды?

(vi) Другие резервы?

(k) Существуют ли требования для Burrower по открытию коммерческих счетов у Кредитора? Если да, прикреплен ли заемщик для поддержания минимального компенсационного баланса?

(l) Требуется ли от заемщика предоставить бизнес-счета в качестве дополнительного обеспечения?

(m) Существуют ли сборы за досрочное возмещение или требования по поддержанию доходности (каждое из них иногда называют «штрафами за предоплату»)?

(n) Существуют ли периоды отключения платежей, в течение которых Заемщику не разрешается погашать кредит?

(o) Взимается ли плата за Кредитное обязательство или «залог добросовестности» после принятия Заемщиком Кредитного обязательства?

(p) Есть ли плата за кредит или комиссия за предоставление кредита, или другая плата за кредит, причитающаяся Кредитору или брокеру кредита при закрытии?

(q) Кто такие заемщики & # 39; Расходы по возмещению обязательств перед Кредитором? Когда они должны? Каковы обязательства Заемщика по оплате расходов Кредитора, если кредит не закрывается?

Б. ДОКУМЕНТАЦИЯ КОММЕРЧЕСКОГО КРЕДИТА НЕДВИЖИМОСТИ

Обладает ли Покупатель всей информацией, необходимой для соблюдения требований кредитора о закрытии кредита?

Не все требования к кредитной документации могут быть известны с самого начала транзакции, хотя большинство требований к кредитной документации для коммерческой недвижимости довольно типичны. Некоторая необходимая информация может быть получена только от Продавца. Предоставление этой информации Покупателю для доставки ее кредитору должно быть обязательно указано в договоре купли-продажи.

В качестве руководства к тому, что может потребовать кредитор коммерческой недвижимости, ниже приводится типичный итоговый контрольный список для кредита, обеспеченного коммерческой недвижимостью.

Контрольный список закрытия кредита на коммерческую недвижимость

1. Вексель

2. Личные гарантии (которые могут быть полными, частичными, обеспеченными, необеспеченными, платежными гарантиями, гарантиями инкассо или различными другими типами гарантий, которые могут потребоваться Кредитором).

3. Кредитное соглашение (часто включается в вексель и / или ипотеку вместо отдельного документа)

4. Ипотека [sometimes expanded to be a Mortgage, Security Agreement and Fixture Filing]

5. Назначение арендной платы и аренды

6. Соглашение об обеспечении

7. Отчет о финансировании (иногда называемый «UCC-1» или «Первоначальная подача»)

8. Свидетельство существования Заемщика в хорошем состоянии; в том числе

(a) Заверенная копия организационных документов заемщика (в том числе Устав, если Заемщик является корпорацией; Устав и письменное операционное соглашение, если Заемщик является компанией с ограниченной ответственностью; Заверенная копия соглашения о доверительном управлении со всеми изменениями, если Заемщик) является земельным фондом или другим фондом и т. д.)

(б) Сертификат о хорошем состоянии (если корпорация или LLC) или Сертификат о существовании (если партнерство с ограниченной ответственностью) или Сертификат о квалификации для ведения бизнеса (если Заемщик является предприятием, осуществляющим деятельность в государстве, отличном от государства его образования)

9. Доказательства полномочий Заемщика на Заем; в том числе

(а) Сертификат Заемщика;

(б) Сертифицированные резолюции

(c) Свидетельство о полноте

10. Удовлетворительное обязательство по страхованию правового титула (которое, как правило, для анализа Кредитором обычно требует копий всех документов, содержащихся в Списке B обязательства по праву собственности, которые должны остаться после закрытия), с необходимыми коммерческими премиями по страхованию правового титула, часто включая :

(a) При наличии положительного подтверждения прав кредиторов (расширение охвата исключений из политики 7 и исключений из политики 3 (a) и 3 (d) применительно к вопросам прав кредитора)

(b) Изменено Соглашение о зонировании ALTA 3.1, включающее парковку

(с) ALTA Всеобъемлющее одобрение 1

(d) Подтверждение местоположения (адрес улицы)

(e) Одобрение доступа (автомобильный доступ к общественным улицам и дорогам)

(f) Подтверждение смежности (застрахованные земельные участки — один участок без пробелов и отверстий)

(g) Подтверждение ПИН-кода (обеспечение того, чтобы идентифицированные постоянные номера индекса налога на недвижимость являлись единственными применимыми ПИН-кодами, влияющими на обеспечение, и что они относятся исключительно к недвижимости, заключившей договор обеспечения)

(h) Одобрение ростовщичества (обеспечение того, чтобы ссуда не нарушала каких-либо запретов на превышение процентов)

(i) другие подтверждения права собственности, применимые для защиты предполагаемого использования и стоимости залога, которые могут быть определены при рассмотрении Обязательства по страхованию права собственности и обследованию прав собственности или вытекают из наличия особых проблем, связанных с транзакцией или заемщиком.

11. Текущий обзор ALTA (3 комплекта),[Typicallypreparedinaccordancewith2011MinimumStandardDetailforALTA/ACSMLandTitleSurveyscertifiedtothelenderBuyerandthetitleinsurer[Typicallypreparedinaccordancewith2011MinimumStandardDetailforALTA/ACSMLandTitleSurveyscertifiedtothelenderBuyerandthetitleinsurer[typicallypreparedinaccordancewith2011MinimumStandardDetailforALTA/ACSMLandTitleSurveyscertifiedtothelenderBuyerandthetitleinsurer[typicallypreparedinaccordancewith2011MinimumStandardDetailforALTA/ACSMLandTitleSurveyscertifiedtothelenderBuyerandthetitleinsurer

12. Текущий список аренды

13. Заверенная копия всех договоров аренды (3 комплекта)

14. Арендатор Estoppel Сертификаты

15. Соглашения о подчинении, отсутствии помех и присвоении арендатору [sometimes referred to simply as «SNDAs»],

16. UCC, Отчет о поиске судебного процесса, ожидающего судебного разбирательства, банкротства и налогового залога

17. Оценка (должна соответствовать Разделу XI FIRREA (Закон о реформе, восстановлении и применении финансовых институтов 1989 года, с поправками)

18. Экологический отчет об оценке площадки (иногда называемый экологическим отчетом по этапу I и / или этапу 2)

19. Соглашение об экологической ответственности (подписано заемщиком и гарантом)

20. Отчет об улучшении сайта

21. Свидетельство о страховании рисков, в котором Кредитор назван Кредитором / получателем убытков от кредитора; и Страхование ответственности, называя Кредитора «дополнительным застрахованным» (иногда указывается просто «Согласие 27 и Соглашение 25, соответственно)»

22. Юридическое заключение адвоката заемщика

23. Документы по кредитному андеррайтингу, такие как подписанные налоговые декларации, операционные ведомости имущества и т. Д., Которые могут быть указаны Кредитором

24. Соглашение о соответствии (иногда также называемое Соглашением об ошибках и пропусках), в котором заемщик обращается с просьбой исправить, после закрытия, ошибки или упущения в кредитной документации.

Полезно ознакомиться с требованиями кредитной документации Кредитора как можно раньше на ранней стадии транзакции. Требования, скорее всего, будут изложены с некоторыми подробностями в Кредитном обязательстве кредитора, которое, как правило, гораздо более детальное, чем большинство кредитных обязательств, выданных в сделках с жильем.

Проведение юридической экспертизы в коммерческой сделке с недвижимостью может занять много времени и дорого во всех случаях.

Если требования по ссуде не могут быть удовлетворены, лучше сделать это определение в течение договорного «периода должной осмотрительности», который обычно предусматривает так называемое «освобождение», а не на более позднем этапе, когда могут быть получены реальные деньги. на риск конфискации или когда может возникнуть другая ответственность за невозможность закрытия.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведение эффективного комплексного расследования сделки с коммерческой недвижимостью с целью выявления всех существенных фактов и условий, влияющих на Собственность и сделку, имеет решающее значение.

В отличие от жилой недвижимости, занимаемой владельцем, когда дом почти всегда может быть занят в качестве дома покупателя, на коммерческую недвижимость, приобретенную для коммерческого использования или для инвестиций, влияют многочисленные факторы, которые могут повлиять на ее использование и стоимость.

Существование этих факторов и их влияние на способность покупателя использовать имущество по прямому назначению и на прогнозируемую инвестиционную доходность покупателя могут быть раскрыты только через тщательное расследование и внимание к деталям.

Обстоятельства каждой сделки будут определять, какая степень усердия требуется. Уровень усердия, требуемый в данных обстоятельствах, является проявлением усердия.

Осуществление Due Diligence.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *